Depuis le 18 juin 2025, la loi Daubié facilite la transformation de bureaux, bâtiments publics ou locaux professionnels en logements.
Derrière cette avancée urbanistique, un enjeu majeur émerge pour les propriétaires, exploitants et entreprises du BTP : la nature même des risques change, qu’il s’agisse de responsabilité, de conformité technique ou d’assurabilité future.
En tant que courtier spécialisé en assurances d’entreprises, ACBG propose ici une lecture pédagogique de ces nouveaux défis.
Comprendre la réversibilité : une évolution qui complexifie l’analyse des risques
La loi introduit deux mécanismes :
- la possibilité de transformer des bâtiments existants en logements, même en dérogation au PLU ;
- la création d’un permis de construire à destinations successives, permettant d’anticiper plusieurs usages d’un même bâtiment sur 20 ans.
Ces innovations offrent une souplesse bienvenue face à la crise du logement.
Mais elles créent aussi des situations hybrides : un bâtiment conçu pour un usage (bureaux, commerces, équipements publics) peut demain accueillir un usage totalement différent.
Or, chaque destination implique :
- des exigences techniques spécifiques,
- des réglementations différentes,
- des responsabilités distinctes,
- des risques assurables qui évoluent.
👉 Un changement de destination n’est donc pas qu’une formalité administrative : c’est une transformation de la nature du risque, au sens large.
Réversibilité des bâtiments existants : des risques variables selon l’usage futur
La transformation d’un immeuble existant vers un usage d’habitation peut modifier plusieurs paramètres essentiels pour les entreprises concernées :
1. La responsabilité du propriétaire et de l’exploitant
Les risques liés à l’accueil du public ou d’occupants permanents diffèrent fortement :
- sécurité incendie,
- conformité des installations électriques,
- accessibilité,
- ventilation,
- nuisances sonores.
Ces sujets relèvent non seulement des règles d’urbanisme, mais aussi des obligations de sécurité qui engagent directement la responsabilité civile ou pénale de l’exploitant.
2. La modification du risque assuré
Un bâtiment d’habitation ne présente pas les mêmes risques que des bureaux :
- occupation 24/7,
- usage domestique des installations,
- risques d’incendie différents,
- densité d’occupation souvent plus forte.
L’assureur ne se contente pas du plan d’urbanisme : il évalue la réalité d’exploitation et le niveau de risque associé à l’usage futur.
3. L’enjeu de conformité technique
Dans certains cas (bâtiments agricoles ou forestiers notamment), la transformation est conditionnée à la preuve d’un non-usage depuis 20 ans.
Un bâtiment ancien peut présenter :
- des fragilités structurelles,
- une isolation insuffisante,
- des réseaux obsolètes.
→ Autant d’éléments qui influencent indirectement la couverture d’assurance, notamment en multirisque ou en responsabilité en cas de sinistre.
Permis à destinations successives : un risque qui se projette sur 20 ans
C’est l’innovation la plus structurante : le permis peut anticiper plusieurs usages futurs du bâtiment (par exemple : bureaux → logements → commerces).
1. Un risque évolutif, rarement anticipé par les entreprises
Un projet peut être conforme aujourd’hui, mais qu’en sera-t-il dans 10 ou 15 ans ?
Les assureurs seront attentifs à :
- la solidité structurelle anticipée pour les futurs usages,
- la charge admissible des planchers,
- la résistance incendie dans les différents scenarii,
- la conformité réglementaire au moment du changement.
L’enjeu pour les dirigeants : garantir une trajectoire d’évolution cohérente, sans se retrouver dans une situation de risque non assurable à terme.
2. Un changement qui peut être simple… ou très technique
Si les usages successifs ont été validés dès le permis initial, une simple information en mairie suffit au moment du basculement vers le nouvel usage.
Sinon, un nouveau permis sera nécessaire — mais il ne pourra être refusé au motif que le PLU a changé entre-temps.
→ Ce cadre facilite administrativement la transformation, mais renforce la nécessité de maîtriser les risques techniques liés à chaque étape du cycle de vie du bâtiment.
Pour les entreprises du BTP : une montée en complexité des responsabilités
Les entreprises du gros œuvre, du second œuvre et de la maintenance industrielle sont en première ligne.
1. Responsabilité décennale : un périmètre élargi
Transformer un bâtiment pour le rendre réversible implique :
- adaptations structurelles,
- renforcement des systèmes porteurs,
- mises aux normes incendie,
- réaménagement complet des réseaux.
→ Toute intervention affectant la solidité de l’ouvrage ou le destinant à un nouvel usage peut engager la responsabilité décennale.
Les assureurs seront particulièrement attentifs à :
- la qualification professionnelle,
- la nature exacte des travaux,
- la conformité au futur usage anticipé.
2. Risques en cours de chantier
Les projets de transformation impliquent souvent des phases d'exploitation partielle ou de coactivité, générant :
- des risques incendie,
- des risques liés à la présence d’occupants,
- des problématiques de coordination SPS.
Des garanties telles que dommages en cours de travaux, RC Pro, ou polices Tous Risques Chantier deviennent des outils essentiels de sécurisation.
3. Risque environnemental et gestion des déchets
La réversibilité peut impliquer :
- désamiantage,
- dépollution,
- gestion de matériaux anciens.
Autant de domaines où les entreprises sont exposées à des responsabilités spécifiques, parfois méconnues.
Propriétaires, exploitants, entreprises : une transformation qui impacte aussi les risques financiers
La loi prévoit certaines facilités (exonération de taxe sur les bureaux vacants en Île-de-France et PACA, par exemple), mais les projets de transformation comportent aussi des risques financiers :
- retards liés à la dérogation au PLU,
- incertitudes en attendant le décret d’application du nouvel article L431-5,
- risques de refus liés aux nuisances, à l’accessibilité ou à la démographie scolaire,
- surcoûts de mise aux normes pour un futur usage.
Un projet mal évalué peut devenir coûteux, voire non viable.
C’est ici que la fonction de conseil devient déterminante.
Conclusion : la réversibilité change la manière de penser le risque immobilier
La loi Daubié ne modifie pas seulement les règles d’urbanisme :
elle transforme la manière dont les entreprises doivent anticiper, concevoir et sécuriser leurs projets immobiliers.
- Le propriétaire doit intégrer plusieurs scenarii d’usage.
- L’exploitant doit mesurer les nouvelles responsabilités liées à l’accueil d’occupants.
- Les entreprises du BTP doivent adapter leurs garanties, leurs méthodes et leur prévention.
- Les assureurs analysent désormais des risques évolutifs, sur 20 ans, dans un cadre technique plus complexe.
En tant que courtier spécialisé en assurances des entreprises industrielles et du bâtiment, ACBG accompagne les dirigeants dans cette analyse globale des risques, en veillant à sécuriser chaque étape d’un projet de transformation ou de construction réversible.
Une approche sur mesure pour des risques sur mesure.